Mieszkanie w JVC wynajęte w jeden dzień: cena, czynsz i stopa zwrotu
Mieszkanie 75 m² w JVC wynajęło się w jeden dzień za 90 000 AED rocznie, w czterech czekach. Od dzisiejszej ceny ofertowej (ok. 17 000 zł/m²) to około 7% brutto. O szybkim najmie zdecydowały standard wykończenia, umeblowanie od dewelopera i dobra kuchnia — nie sama lokalizacja.
To mieszkanie znam od zakupu. Klient kupił je na rynku wtórnym, ja zajmowałem się wynajmem, a teraz — sprzedażą. Dlatego mogę pokazać liczby, a nie tylko wnętrze.
Liczby w jednej tabeli
| Parametr | Wartość |
|---|---|
| Lokalizacja | Jumeirah Village Circle (JVC), Dubaj |
| Deweloper | Imtiaz |
| Metraż | 75 m² z balkonem (ok. 68 m² bez balkonu) |
| Cena od dewelopera (2023, etap budowy) | ok. 11 000 zł/m² |
| Cena ofertowa dziś | ok. 17 000 zł/m² |
| Czynsz obecny | 90 000 AED rocznie, 4 czeki |
| Czynsz rok wcześniej | 105 000 AED rocznie, 6 czeków |
| Stopa zwrotu brutto od ceny ofertowej | ok. 7% |
Jak liczę 7%: 90 000 ÷ (75 m² × 17 000) ≈ 7,1%. To stopa brutto — przed opłatami serwisowymi i kosztami zarządzania. Stopę netto policzysz w kalkulatorze stopy zwrotu. Ceny w złotych przeliczam umownie 1 AED ≈ 1 zł.
Dlaczego najemca znalazł się w jeden dzień
Nie ma co ukrywać: czynsze w tym budynku spadły — z 105 000 do 90 000 AED. Mimo to od wystawienia do najemcy minął jeden dzień. Moim zdaniem zdecydowały trzy rzeczy.
Standard od dewelopera. Mieszkanie zostało oddane w pełni umeblowane i udekorowane: narożnik, łóżko z materacem, telewizor, zabudowane AGD Bosch, armatura Grohe. Właściciel dokupił tylko dodatki — dywan, zasłony, kwiaty. Najwięksi deweloperzy w Dubaju zwykle nie meblują mieszkań, a część właścicieli też tego nie robi. Wtedy najemca musi urządzać się sam, co w Dubaju jest częste i uciążliwe.
Kuchnia, w której da się gotować. Wyspa, miejsce do jedzenia, przestrzeń robocza. Wiele nowych projektów ma mikroskopijne kuchnie, bo „w Dubaju się nie gotuje”. Tymczasem najemcy długoterminowi to często rodziny i ludzie, którzy tu żyją, a nie turyści.
Metraż. 75 m² za cenę, za którą w budynkach bardziej znanych deweloperów wynajmuje się mniejsze mieszkania.
Z mojego doświadczenia: umeblowane mieszkania, które prowadzimy, wynajmowały się dotąd w ciągu tygodnia, maksymalnie dwóch. Dlatego klientom polecam kupować umeblowane albo umeblować na własny koszt — stopa zwrotu i tak wychodzi wyraźnie wyżej.
Lokalizacja na drugim miejscu?
Mówi się, że w nieruchomościach najważniejsza jest lokalizacja. W Dubaju widzę to inaczej: najemca szuka przede wszystkim jakości, a lokalizacja jest na drugim miejscu — może ex aequo z pierwszym. Dzielnica 15–20 minut od centrum nadal uchodzi za dobrą lokalizację.
O JVC słyszy się, że jest nadpodaż i korki. Częściowo to prawda — w JVC jest dużo budynków, w tym sporo słabej jakości. Ten konkretny budynek stoi jednak dwie minuty od wyjazdu na główną drogę, więc korki go nie dotyczą. Zasada, której się trzymam: w Dubaju nie ma złych dzielnic, są złe inwestycje.
Co z tego wynika dla inwestora
- Patrz na budynek, nie tylko na dzielnicę. Jakość wykończenia, układ kuchni i metraż przekładają się bezpośrednio na czas wynajmu i czynsz.
- Licz z zapasem. Czynsz w tym mieszkaniu spadł o kilkanaście procent, a stopa zwrotu i tak została na poziomie ok. 7% brutto. Tak wygląda sensowny margines bezpieczeństwa.
- Uważaj na plan „kupię za 20% i sprzedam przy oddaniu budynku”. Gdy wszyscy inwestorzy w budynku mają ten sam plan, przy oddaniu wystawiają mieszkania naraz. Deweloperzy wliczają wygodny plan płatności w cenę.
Moja inwestycja obok
W JVC kupiłem też mieszkanie dla siebie, od tego samego dewelopera, w inwestycji Pearl House. Wynajęło się w czterech czekach za 110 000 AED rocznie, co przy mojej cenie zakupu daje ok. 10%. Traktuję to jako wyjątek, nie normę — realistycznie celuję w 7–8%.
Źródła
Ten tekst opisuje moje doświadczenie i dane dostępne w dniu publikacji. Nie jest poradą inwestycyjną, prawną ani podatkową. Kwoty w złotych przeliczam umownie (1 AED ≈ 1 zł), chyba że napisano inaczej. Rynek się zmienia — sprawdzaj datę aktualizacji.
